Des nouveaux arrivants s’emparent d’espaces de bureau de premier ordre alors qu’un nouveau cycle recommence ; « Je vends des tapis depuis 17 ans, j’ai donc des compétences en négociation »
Il y a dix ans, Poire VC, alors une toute petite société de capital-risque, opérait à partir d’un bureau quelconque à Palo Alto, animé par des œuvres d’art lumineuses sur le thème de l’informatique. La semaine dernière, la tenue – qui a fermé ses portes le plus grand fonds à ce jour en mai – a discrètement signé un accord pour sous-louer 30 000 pieds carrés d’espace de bureau de « classe A » dans le quartier de Mission Bay à San Francisco auprès du géant du stockage de fichiers Dropbox.
Elle fait partie d’un certain nombre d’entreprises à croissance rapide qui occupent de plus en plus d’espace à San Francisco alors qu’une génération précédente d’entreprises réduit son empreinte physique.
Comme le San Francisco Chronicle l’a d’abord signalé la semaine dernière, le créateur de ChatGPT, OpenAI, vient également de sous-louer à Uber deux bâtiments totalisant 486 600 pieds carrés. Le géant du covoiturage, qui louait initialement un groupe de quatre bâtiments en bas de la rue de Dropbox et continuera d’en occuper deux, a déclaré au journal qu’il était « à la bonne taille ».
Pendant ce temps, un rival d’OpenAI – Anthropic – aurait également fermé un contrat de sous-location important. Son projet : reprendre l’intégralité du bâtiment de 250 000 pieds carrés situé au centre-ville de San Francisco, qui était auparavant le siège social de Slack.
Salesforce, qui a acquis Slack en 2021, est un investisseur dans Anthropic. Pendant ce temps, Pejman Nozad, co-fondateur de Pear VC, a écrit l’un des premiers petits chèques à Dropbox alors qu’il était encore relativement nouveau aux États-Unis en provenance d’Iran et qu’il vendait des tapis persans aux gros bonnets de la Silicon Valley. Cependant, de telles sous-locations ne commencent pas nécessairement par des accords de poignée de main. Lorsqu’on lui demande si Nozad s’est concentré sur le nouvel espace de Pear grâce à sa connexion à Dropbox, il se moque. Le bureau – qui peut accueillir plus de 200 bureaux, comprend plus de 20 salles de conférence et d’appel et dispose d’un espace événementiel dédié pour accueillir des discussions – « était une affaire pour eux », explique Nozad. « Les fondateurs n’étaient pas impliqués. Comme vous le savez, je vends des tapis depuis 17 ans, j’ai donc des compétences en négociation », ajoute-t-il en riant.
C’est certainement le bon moment pour conclure un accord de sous-location si vous êtes une entreprise en plein essor et bien financée. Selon Colin Yasukochi, directeur exécutif de la société de services immobiliers commerciaux CBRE, les sous-locations dans des zones privilégiées comme Mission Bay et le quartier financier de la ville varient actuellement entre 60 et 80 dollars le pied carré. Plus l’étage est élevé et plus les commodités sont nombreuses, plus le prix est élevé. Pour les startups disposées à sous-louer un espace avec moins de cinq ans au contrat du locataire, meilleures sont les conditions (car elles devront louer à nouveau ailleurs dans un avenir pas trop lointain). En comparaison, les taux de location des bureaux ont dépassé la barre des 75 $ le pied carré en septembre 2019 avant que la pandémie ne bouleverse la ville.
Les options ne manquent pas non plus en ce moment. Les immeubles commerciaux de San Francisco sont actuellement vacants à 35 % et il y a encore plus de locataires qui sortent que qui n’y entrent.
Mais un tournant semble être en vue. Il y a eu une « absorption nette négative » de 1,85 million de pieds carrés à San Francisco au troisième trimestre de cette année, selon les données de CBRE ; dans le même temps, la demande du marché a atteint 5,2 millions de pieds carrés, ce qui représente la plus forte augmentation depuis le premier trimestre 2020. Une grande partie de ce changement peut être attribuée à des entreprises comme OpenAI, suggère Yasukochi, qui affirme qu’une nouvelle vague de tenues commence pour s’installer, attirés par la possibilité de louer des espaces plus élégants pour des prix identiques ou meilleurs qu’il y a plusieurs années, et dans des quartiers plus centraux de la ville. «C’est une énorme opportunité pour les entreprises qui tentent de faire revenir leurs employés», déclare Yasukochi. (Le PDG d’OpenAI, Sam Altman, dit depuis longtemps qu’il pense que les entreprises sont plus efficaces lorsque les employés se réunir en personne.)
En effet, Yasukochi prévoit que si l’économie s’améliore au cours du second semestre de la nouvelle année et que les taux d’intérêt baissent, les entreprises technologiques en particulier seront en mesure de se redresser plus rapidement – et d’entraîner la ville avec elles. « De nombreuses entreprises technologiques ont rapidement réduit leurs effectifs excédentaires, ainsi que leurs coûts immobiliers et autres », explique Yasukochi. Il dit également que même si les entreprises technologiques sont généralement « précoces pour réduire leurs effectifs, elles sont également précoces pour se développer. Je ne vois aucune autre industrie qui génère autant de croissance que la technologie.
À noter : Yasukochi ne pense pas que ces entreprises technologiques se développeront nécessairement dans la Hayes Valley de San Francisco. Bien que le quartier ait suscité un regain d’intérêt pour San Francisco cette année et ait adopté avec enthousiasme le surnom de « Vallée cérébrale », en raison de sa concentration de communautés d’IA, la plupart de ces équipes, observe-t-il, « se réunissent dans des restaurants et des bars et s’entraînent. de leurs appartements. Il n’y a pas beaucoup de bureaux là-bas. »
Sur la photo ci-dessus : 1800 Owens Street à San Francisco, où se trouve le siège social de Dropbox et maintenant également le bureau de Pear VC à San Francisco.
