vendredi, décembre 1, 2023

Un nouveau type d’entreprises se développe dans les quartiers les plus prisés de San Francisco


Il y a dix ans, Poire VC, alors une toute petite société de capital-risque, opérait à partir d’un bureau quelconque à Palo Alto, animé par des œuvres d’art lumineuses sur le thème de l’informatique. La semaine dernière, la tenue — qui a fermé ses portes le plus grand fonds à ce jour en mai – a discrètement signé un accord pour sous-louer 30 000 pieds carrés d’espace de bureau de « classe A » dans le quartier de Mission Bay à San Francisco auprès du géant du stockage de fichiers Dropbox.

Elle fait partie d’un certain nombre d’entreprises à croissance rapide qui occupent de plus en plus d’espace à San Francisco alors qu’une génération précédente d’entreprises réduit son empreinte physique.

Comme le San Francisco Chronicle l’a d’abord signalé la semaine dernière, le créateur de ChatGPT, OpenAI, vient de sous-louer à Uber deux bâtiments totalisant 486 600 pieds carrés. Le géant du covoiturage, qui louait initialement un groupe de quatre bâtiments en bas de la rue de Dropbox et continuera d’en occuper deux, a déclaré au journal qu’il était « à la bonne taille ».

Un rival d’OpenAI – Anthropic – aurait également fermé un contrat de sous-location important. Son projet : reprendre l’intégralité du bâtiment de 250 000 pieds carrés situé au centre-ville de San Francisco, qui était auparavant le siège social de Slack.

Salesforce, qui a acquis Slack en 2021, est un investisseur dans Anthropic. Pendant ce temps, Pejman Nozad, co-fondateur de Pear VC, a écrit l’un des premiers petits chèques à Dropbox alors qu’il était encore relativement nouveau aux États-Unis en provenance d’Iran et qu’il vendait des tapis persans aux gros bonnets de la Silicon Valley.

Cependant, de telles sous-locations ne commencent pas nécessairement par des accords de poignée de main. Lorsqu’on lui demande si Nozad s’est concentré sur le nouvel espace de Pear grâce à sa connexion à Dropbox, il se moque. Le bureau – qui peut accueillir plus de 200 bureaux, comprend plus de 20 salles de conférence et d’appel et dispose d’un espace événementiel dédié pour accueillir des discussions – « était une affaire pour eux », explique Nozad. « Les fondateurs n’étaient pas impliqués. Comme vous le savez, je vends des tapis depuis 17 ans, j’ai donc des compétences en négociation », ajoute-t-il en riant.

C’est certainement le bon moment pour conclure un accord de sous-location si vous êtes une entreprise en plein essor et bien financée. Selon Colin Yasukochi, directeur exécutif de la société de services immobiliers commerciaux CBRE, les sous-locations dans des zones privilégiées comme Mission Bay et le quartier financier de la ville varient actuellement entre 60 et 80 dollars le pied carré. Plus l’étage est élevé et plus les commodités sont nombreuses, plus le prix est élevé. Pour les startups disposées à sous-louer un espace avec moins de cinq ans au contrat du locataire, meilleures sont les conditions (car elles devront louer à nouveau ailleurs dans un avenir pas trop lointain). En comparaison, les taux de location des bureaux ont dépassé la barre des 75 $ le pied carré en septembre 2019, avant que la pandémie ne bouleverse la ville.

Les options ne manquent pas en ce moment. Les immeubles commerciaux de San Francisco sont actuellement vacants à 35 % et il y a encore plus de locataires qui sortent que qui n’y entrent.

Dropbox louait à l’origine la totalité de l’espace de 750 000 pieds carrés dans le bâtiment qu’elle occupe actuellement, mais elle ne l’a jamais entièrement rempli et après l’apparition du COVID, elle a commencé à réduire son utilisation de manière plus agressive. Elle a versé 32 millions de dollars fin 2021 à mettre fin une partie de son bail de 15 ans ; avant de sous-louer un nouvel espace à Pear VC, elle a sous-loué séparément environ 200 000 pieds carrés à deux sociétés différentes des sciences de la vie : Vir Biotechnology et BridgeBio. Il est encore à moitié plein.

Cette semaine, Adobe a répertorié la moitié de son empreinte louée dans le quartier Showplace Square de San Francisco et cherche désormais à sous-louer 156 000 pieds carrés sur trois étages de l’un des bâtiments qu’elle occupait autrefois.

Mais un tournant semble être en vue. Il y a eu une « absorption nette négative » de 1,85 million de pieds carrés à San Francisco au troisième trimestre de cette année, selon les données de CBRE ; dans le même temps, la demande du marché a atteint 5,2 millions de pieds carrés, ce qui représente la plus forte augmentation depuis le premier trimestre 2020.

Une grande partie de ce changement peut être attribuée à des entreprises comme OpenAI, suggère Yasukochi, qui affirme qu’une nouvelle vague d’entreprises commence à s’installer, attirées par la possibilité de louer des espaces plus élégants pour des prix identiques ou meilleurs qu’il y a plusieurs années. pour des emplacements moins finis et dans des zones plus centrales de la ville. «C’est une énorme opportunité pour les entreprises qui tentent de faire revenir leurs employés», déclare Yasukochi. (Le PDG d’OpenAI, Sam Altman, dit depuis longtemps qu’il pense que les entreprises sont plus efficaces lorsque les employés se réunir en personne.)

En effet, Yasukochi prévoit que si l’économie s’améliore au second semestre de l’année prochaine et que les taux d’intérêt baissent, les entreprises technologiques en particulier seront en mesure de se redresser plus rapidement – ​​et d’entraîner la ville avec elles. « De nombreuses entreprises technologiques ont rapidement réduit leurs effectifs excédentaires, ainsi que leurs coûts immobiliers et autres », explique Yasukochi. Il dit également que même si les entreprises technologiques sont généralement « précoces pour réduire leurs effectifs, elles sont également précoces pour se développer. Je ne vois aucune autre industrie qui génère autant de croissance que la technologie.

À noter : Yasukochi ne pense pas que ces entreprises technologiques se développeront nécessairement dans la Hayes Valley de San Francisco. Bien que le petit quartier parsemé de magasins ait suscité un regain d’intérêt pour San Francisco cette année et ait adopté avec enthousiasme le surnom de « Cerebral Valley », en raison de sa concentration de communautés d’IA, la plupart de ces équipes, observe-t-il, « se réunissent dans des restaurants et des restaurants ». bars et travaillant dans leurs appartements.

La réalité, poursuit Yasukochi, est « qu’il n’y a pas beaucoup d’espace de bureau là-bas ».

Sur la photo ci-dessus : 1800 Owens Street à San Francisco, où se trouve le siège social de Dropbox et maintenant également le bureau de Pear VC à San Francisco.

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