Accueil Technologie La faillite de WeWork porterait un autre coup dur au marché des bureaux en difficulté à New York

La faillite de WeWork porterait un autre coup dur au marché des bureaux en difficulté à New York

0
La faillite de WeWork porterait un autre coup dur au marché des bureaux en difficulté à New York


Pendant des années, les propriétaires du monde entier ont réclamé l’installation de WeWork dans leurs immeubles de bureaux, une histoire d’amour qui a fait de l’entreprise de coworking la plus grande entreprise locataire de New York et de Londres.

Aujourd’hui, WeWork est peut-être à quelques jours d’un dépôt de bilan – et sa disparition ne pourrait pas survenir à un pire moment pour les propriétaires de bureaux.

Avec moins d’employés au bureau depuis la pandémie, les entreprises ont réduit la quantité d’espace qu’elles louent, provoquant l’une des pires crises depuis des décennies dans l’immobilier commercial.

De nombreux propriétaires ont accepté une baisse des loyers de WeWork ces dernières années pour maintenir l’entreprise à flot, mais sa faillite serait un coup dur. Les difficultés seraient concentrées sur les propriétaires qui ont loué une grande partie de leurs espaces à l’entreprise, notamment à New York, et qui ont du mal à rembourser la dette liée à leurs immeubles. Certains propriétaires pourraient rapidement accepter des loyers inférieurs de WeWork dans le cadre d’une réorganisation en cas de faillite et continuer à faire affaire avec toute nouvelle entité qui émerge, mais d’autres pourraient devoir se battre devant les tribunaux pour obtenir quoi que ce soit.

« Si vous examinez une grande partie des postes vacants à New York, vous constaterez qu’une bonne partie de ceux-ci étaient des espaces loués à WeWork – et il y en aura encore plus abandonnés après une faillite », a déclaré Anthony E. Malkin, le directeur général de la société propriétaire de l’Empire State Building et l’un des premiers sceptiques à l’égard de WeWork.

WeWork, malgré ses efforts pour réduire ses coûts, disposait toujours d’un empire de 777 sites dans 39 pays fin juin, contre 764 sites dans 38 pays près de deux ans plus tôt. Vendredi, son site Web répertoriait 47 sites à New York, où fin mars, il louait 6,9 millions de pieds carrés d’espace de bureaux, soit l’équivalent de plus de 60 % de tous les espaces de coworking, selon Savills, une société de services immobiliers. . À Londres, WeWork a répertorié 38 sites.

Les spéculations sur un éventuel dépôt de bilan se sont intensifiées en août lorsque WeWork a prévenu qu’il pourrait ne plus être en activité très longtemps. Depuis lors, ses actions ont chuté de 90 pour cent.

Le mois dernier, WeWork a déclaré qu’il manquerait le paiement des intérêts totalisant 95 millions de dollars. Après un délai de grâce de 30 jours, la société a conclu un accord avec ses créanciers pour une abstention de sept jours, qui expire mardi.

À New York, où un cinquième des espaces de bureaux sont loués ou proposés à la sous-location, soit le montant le plus élevé depuis des décennies, les retombées d’une faillite de WeWork se feraient surtout sentir dans les immeubles de bureaux plus anciens de Midtown et du centre-ville de Manhattan. Près des deux tiers des baux de WeWork à Manhattan concernaient ces bâtiments dits de classe B et de classe C, selon le cabinet de conseil immobilier Avison Young.

« Nous pensons que la valeur des bâtiments de classe B et C sera probablement inférieure de 55 % à ce qu’elle était avant la pandémie », a déclaré Stijn Van Nieuwerburgh, professeur d’immobilier à la Columbia Business School qui a suivi l’évolution de la situation. déclin dans les évaluations d’immeubles de bureaux. « Ce sont les bâtiments qui connaissent le plus de difficultés et qui connaîtront des moments difficiles en cas de faillite de WeWork. »

Il y a quelques années, les propriétaires de ces bâtiments plus anciens étaient ravis de louer des étages entiers, voire des bâtiments entiers, à WeWork, mais ils se retrouvent désormais assiégés. Dans les cas où WeWork a cessé de payer les loyers des baux, les propriétaires ont été incapables de rembourser leurs dettes sur des bâtiments dont la valeur est nettement inférieure à celle d’il y a quelques années.

C’est le dilemme auquel est confronté Walter & Samuels, une société immobilière qui compte WeWork comme locataire dans cinq de ses immeubles de bureaux à New York. Au 315 West 36th Street, un petit immeuble construit en 1926 dans le quartier de la confection de Manhattan, WeWork a loué environ 90 % de l’espace et a cessé de payer le loyer plus tôt cette année, selon Morningstar Credit. Walter & Samuels a cessé de rembourser un prêt de 77 millions de dollars pour le bâtiment, a déclaré Morningstar.

Le gestionnaire spécial du prêt a déclaré que la valeur estimative du bâtiment était tombée à 42 millions de dollars, contre 127 millions de dollars lorsque le prêt a été accordé il y a cinq ans, et le gestionnaire est sur le point de le saisir, selon Morningstar.

Les dirigeants de Walter & Samuels n’ont pas répondu aux courriels sollicitant des commentaires.

WeWork occupe la quasi-totalité des bureaux du 980 Avenue of the Americas, un complexe à usage mixte appartenant au groupe Vanbarton. Joey Chilelli, directeur général de l’entreprise, a déclaré que l’entreprise pourrait envisager une gamme d’options pour l’espace si WeWork était libéré, y compris le transformer en résidences.

« Nous avons essayé de faire tout ce que nous pouvions plus tôt cette année lorsqu’ils se sont adressés à chaque propriétaire et lui ont demandé des réductions de loyer et des concessions », a déclaré M. Chilelli. « S’ils parviennent à réduire leur empreinte, cela nuira à nouveau au marché des bureaux. »

Michael Emory, fondateur d’Allied, une société de placement immobilier qui exploite des immeubles de bureaux dans les plus grandes villes du Canada, a déclaré que son entreprise avait renoncé à un accord potentiel avec WeWork à Toronto en 2015 parce qu’il y avait des inconvénients pour Allied. Mais il a déclaré qu’il avait vu d’autres promoteurs, notamment à New York, louer des espaces à l’entreprise, estimant que les fournisseurs de coworking occuperaient un pourcentage important des espaces de bureaux pendant des années.

En outre, a déclaré M. Emory, WeWork s’est concentré sur les propriétaires désireux de remplir leurs immeubles de bureaux, puis de les vendre en fonction du nouveau taux d’occupation et des revenus locatifs.

Un dépôt de bilan « sera très conséquent pour le marché new-yorkais », a-t-il déclaré.

WeWork a refusé de commenter cet article.

À son apogée, lorsque les investisseurs étaient fébrilement optimistes à l’égard de l’entreprise et de la vision d’Adam Neumann, son cofondateur excentrique, WeWork était valorisé à 47 milliards de dollars. Son modèle consistait à louer des espaces de bureaux, à les embellir et à facturer à ses clients – entreprises établies, start-ups et particuliers – l’utilisation de l’espace aussi longtemps qu’ils en avaient besoin.

La flexibilité d’utilisation d’un espace WeWork – et son ambiance communautaire : « Notre mission est d’élever la conscience du monde », a déclaré l’entreprise – était censée détourner les entreprises des bureaux encombrants qui liaient les locataires avec des baux de plusieurs années.

Mais les aspects économiques de l’activité de WeWork ont ​​toujours été à l’envers : ce que l’entreprise recevait des clients n’était pas suffisant pour couvrir les coûts de location et d’exploitation de ses sites. Quoi qu’il en soit, il a continué de croître et, à partir de fin 2017, il a perdu la somme colossale de 15 milliards de dollars. Après que WeWork ait retiré son introduction en bourse en 2019, son plus grand investisseur extérieur – le conglomérat japonais SoftBank – fourni une bouée de sauvetage avec un rachat de plusieurs milliards de dollars.

Avant cette débâcle, WeWork avait de fervents fans dans le monde de l’immobilier commercial qui pensaient que l’entreprise était pionnière avec un nouveau service passionnant.

« Nous connaissons ces gens, nous les connaissons bien », a déclaré en 2017 Steven Roth, directeur général de Vornado Realty Trust, l’un des plus grands propriétaires de bureaux de New York. « Nous pensons que ce qu’ils font est incroyablement impressionnant. »

M. Roth a refusé de commenter cet article. Vornado a loué un espace à WeWork dans un immeuble à Manhattan et un autre à Washington, et ils se sont associés à l’extérieur de Washington pour introduire les résidences WeLive, l’une des filiales très médiatisées mais en faillite de WeWork, y compris l’école privée à but lucratif WeGrow.

Vornado n’a plus WeWork comme locataire. En 2019, après que les questions sur la santé financière de WeWork se soient multipliées dans le secteur, le directeur financier de Vornado a déclaré que l’entreprise avait limité son exposition à WeWork.

JLL, une société de services immobiliers, a un jour prédit que les entreprises de coworking louerait 30 pour cent de tous les espaces de bureaux aux États-Unis d’ici la fin de cette décennie. De telles prédictions ne semblaient pas farfelues juste avant la pandémie, lorsque WeWork et d’autres fournisseurs de coworking représentaient 15 % des baux nouveaux et renouvelés signés à New York, selon JLL, contre 2 % en 2010. pour moins de 1 pour cent de tous les baux signés à New York l’année dernière, a déclaré JLL.

Et certains propriétaires pensaient qu’ils seraient quelque peu à l’abri des problèmes chez WeWork.

« WeWork s’attaque en masse à ces start-ups, réalisant que certaines resteront, d’autres partiront », a déclaré Raymond A. Ritchey, cadre chez BXP, anciennement connu sous le nom de Boston Properties, en 2014. « Mais ils ont tendance à prendre ce risque plutôt que le propriétaire directement.

BXP est copropriétaire d’un complexe de bureaux semblable à un navire dans le Brooklyn Navy Yard, Dock 72, où WeWork est un locataire majeur depuis son ouverture en 2019, mais avait du mal à remplir son espace. À la fin de l’année dernière, BXP louait près de 500 000 pieds carrés d’espace à WeWork dans l’ensemble de son portefeuille.

Douglas T. Linde, président de BXP, a déclaré jeudi lors d’un appel aux investisseurs que WeWork avait cessé de payer le loyer sur deux de ses sites, dont le Dock 72. « Nous ne nous attendons pas à ce que WeWork se sépare de tous les actifs », a-t-il déclaré : « nous ne nous attendons pas non plus à ce qu’ils restent en place dans leur empreinte actuelle.

Certains propriétaires pourraient convaincre d’autres sociétés de coworking de reprendre les espaces de WeWork ou d’exploiter leur propre version, évitant ainsi une situation dans laquelle leurs bâtiments semblent désolés. Mais il est peu probable qu’ils perçoivent les revenus qu’ils tiraient initialement de WeWork, qui a fini par être introduit en bourse, en 2021, en fusionnant avec une société d’acquisition spécialisée.

M. Malkin, le propriétaire de l’Empire State Building, a déclaré qu’il avait toujours douté du modèle économique de WeWork. De plus, il n’a jamais voulu que WeWork soit présent dans les bâtiments de son entreprise car, selon lui, cela encombrait trop de monde dans ses espaces, entraînant une surutilisation des ascenseurs et des toilettes.

« Pourquoi voudriez-vous faire affaire avec ces gens ? » » a déclaré M. Malkin.

LAISSER UN COMMENTAIRE

S'il vous plaît entrez votre commentaire!
S'il vous plaît entrez votre nom ici